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主题:60亿“日光盘”隐藏2016年楼市危机 20城市房价将

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谜房子

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发表于2015-11-11 14:49:51 |只看该作者
楼主

60亿“日光盘”隐藏2016年楼市危机,20城市房价将!回顾今年以来的楼市,在多轮“救市”政策刺激之下,市场信心将进一步提升,北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一线城市的市场回暖的速度超出政策预期,政府的“救市”星星之火导致楼市成交量出现,房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此同时,期待已久的“日光盘”开始在下半年楼市频频再现。但是繁荣的背后或许隐藏着更大的危机,楼市的危机或将在2016年到来,20城市的房价面临下跌!

60亿“日光盘”隐藏2016年楼市危机 20城市房价将

60亿元的“日光盘”!让全国房地产业从业者“亮瞎眼”!

11月7日,深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来体量推盘——深圳龙华新区的壹城。从上午10点正式签约到下午4点,开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄,6个小时内实现“日光”。据初步预计,此次开盘签约金额达到60亿元。

多因素催生热点城市频现“日光盘”

针对热点城市楼市不断出现的“日光盘”与房价快速上涨的现象,地方政府也不得不出招应对。其中,上半年,深圳规土委表示,将严格依法查处那些通过故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的“”等违法违规行为。此外,深圳将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展,包括加快商品住房预售审批,加快新增住宅用地供应,继续执行限购等;在今年下半年至今,上海市政策层面两次警示房价已经很高,下半年要抑制投机需求,官方对于楼市调控政策层面开始出现转向,开始出现收紧的信号。

那么,地方政府管得住“日光盘”吗?“日光盘”是不是还会在更多的城市发生?“日光盘”背后反映出哪些尴尬问题?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,多轮“救市”政策之后,市场需求被激活,上述城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时,“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

以深圳为例,新增建设用地少的可怜,对住宅市场来讲,势必会造成未来供不应求的局面;从商品住宅市场去化周期来看,今年以来,整个市场去化周期也就6-7个月,甚至有时候更低,可以说这个城市楼市处于“无房可卖”的局面,也就是说在供不应求的市场环境当中出现“日光盘”也是理所当然,是市场行为使然,即使政府出台上述措施也难以改变楼市供求关系紧张的本质。11月7日,深圳楼市6个小时内实现60亿元的“日光盘”,也正是在上述市场背景下发生的。

从 “日光盘”频出的其他城市来看,地方政府并没有明确表态用手段制止,甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松,试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看,由于宏观经济“触底”阶段的经济增速的压力,地方政府也有苦难言的尴尬,也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此,我们也就不难理解为何深圳等上述城市“日光盘”频出。

此外,地方政府“大牌”频频亮出,各地利好政策频出,地方版城市规划、产业规划密集出台,导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。比如,一带一路、自贸区、京津冀一体化、轨道交通、新区等规划或政策的获批,政策热点效应助推区域房地产市场热度升温,导致北上广深、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市出现抢房现象,催生“日光盘”。从今年四季度楼市发展趋势来看,上述热点城市仍然会有“日光盘”频现的现象。

“政府救市房价齐涨”时代一去不返,“日光盘”是热点城市现象

那么,“日光盘”是不是还会在更多的城市发生?“日光盘”现象在2016年是否还会继续?显然,从市场指标意义来看,当前市场仍然是“分化”的,“日光盘”仍然是少数热点城市楼市升温的表现,对于上述热点城市以外的大多数城市楼市来讲,其实,还面临比较大的去库存压力。

从今年四季度楼市表现来看,上述一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,市场将没有去库存压力,再加上房企冲刺销售业绩指标等因素,四季度会或会出现买涨不买跌的现象,“日光盘”的现象也将再现,这似乎没有办法挡得住。

但是,对于其他城市来讲则会面临不同的命运,“政府救市房价齐涨”时代一去不返。

比如,当前库存去化周期在15个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津、沈阳、福州、武汉等二线城市,温州、舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,这些城市由于供地量偏大市场供大于求,房价则难以有上涨压力,甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从上述分析来看,当前少数热点城市出现“日光盘”也不必大惊小怪,楼市整体上仍然面临去库存的“尴尬”。对于仍然有较大去库存压力的城市尤其是三四线城市而言,“日光盘”仍然是奢望。当然对于房企来讲,在这样的市场环境当中也面临规模化发展与运营风险增加的尴尬。


“日光盘”背后:需求透支将导致2016年热点城市的风险

从上述“日光盘”现象来看,笔者不否认四季度热点城市楼市仍然会继续火热的趋势,但是,我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情,在今年四季度楼市“翘尾行情”之后楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?明年是否还会有“日光盘”频现的现象?这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。

同策咨询研究部总监张宏伟认为, 中国房地产市场环境今非昔比,如今,楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题,即使有限购取消、降准降息等“救市”政策,也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年下半年3次“双降”之后,虽然热点城市楼市成交量价在“金九十银”有所表现,会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在四季度出现繁荣景象,“日光盘”在上述热点城市也会频现,但是,这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“日光盘”也就很难频现了。

换一句话来讲,今年 “330新政”以来,大中城市(一线城市、部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,以为楼市“日光盘”会继续频现,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从市场发展趋势来看,笔者认为,待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,央行“双降”、930新政降首套首付之后,本轮楼市量价齐升多持续到今年第四季度末,也就是说,央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支,楼市在下半年后将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,今年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时,如果企业没有在今年四季度做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

此外,今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“”频现。笔者认为,今年以来土地市场高溢价、“”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场拿地,如果这样的“”的拿地成为常态,那么,市场可能很快将走向另外一个方向:之后的市场调整期。

从历史经验来看亦是如此,比如,2009-2010年、2013年土地市场“”频出之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看,如果土地市场“”现象在今年下半年持续频现,那么,这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

因此,在央行降准降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好六次降息五次降准之后的跑量去库存的“窗口期”,增加四季度销售业绩在全年的比例,防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

对于房企四季度的推盘策略来讲,当然首要的任务不是赶在这些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盘”,甚至进行大幅,而是要利用当前政策“窗口期”积极跑量去库存,同时调整并优化库存结构。即使市场具备条件也不要,不要恋战,不要再期待房价2016年会再次快速上涨,或继续博弈市场。因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会。对于企业来讲,通过加快销售业绩回升,调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险势在必然。

警告!60亿“日光盘”背后隐藏着2016年楼市危机!

1、北京

住宅均价:29418元/平米

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2、上海

住宅均价:27024元/平米

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3、深圳

住宅均价:25942元/平米

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百城住宅均价三连涨 20个一二线城市房价将

4、厦门

均价:25538元/平米

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5、温州 住宅均价:20,755元/平

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6、三亚 住宅均价:20,017元/平

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7、杭州

住宅均价:20753元/平米

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8、广州

住宅均价:19265元/平米

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9、南京

住宅均价:15925元/平米

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10、天津

住宅均价:17032元/平米

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11、宁波

住宅均价:14698元/平米

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12、福州

住宅均价:14698元/平米

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13、青岛

中国正式步入负利率时代 一二线城市房价或上涨

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14、西安

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15、武汉

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16、重庆

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17、大连

住宅均价:12754元/平米

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18、苏州

住宅均价:12565元/平米

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19、济南

住宅均价:10034元/平米

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20、成都

住宅均价:9418元/平米

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谜房子

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发表于2015-11-11 14:50:40 |只看该作者
沙发

写这么多辛苦啦,很好的文章,多多发表呀!



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百子湾de秋天

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发表于2015-11-11 16:18:06 |只看该作者
板凳



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